Главная Тендеры Строительные объявления Информация Статьи

Продаю капитальный дом, Химки, матросова
6480000 руб продам

Продаю участок, Протвино недорого
481000 руб. продам

Продаю жилой дом в Красном Селе (Санкт-Петербург)
3.500.000 руб. продам

Городские законы на природе.

Федеральный закон № 214 "О долевом строительстве" и рынок загородной недвижимости - понятия, которые редко встречаются вместе. Однако, в текущих экономических условиях, ряд подмосковных девелоперов вполне могли бы пересмотреть свое отношение к этому закону. Cottage.ru рассмотрел вероятность применения 214-ФЗ в загородном строительстве.

Загородное жилье "в законе"
Традиционно федеральный закон № 214 ассоциируется и у продавцов, и у покупателей исключительно с городским жильем, хотя и в городе по нему работают только 10% девелоперов. Но при внимательном изучении самого 214-ФЗ можно сделать вывод, что и на загородном рынке он вполне применим, взять, хотя бы, полное название документа: "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Коттеджи и таунхаусы как раз и можно отнести к "иным объектам недвижимости". Это если говорить гипотетически, но на практике, по данным ГК "КОНТИ", продажи на загородном рынке в соответствии с 214-ФЗ ведутся в ничтожно малом количестве поселков: по итогам мониторинга рынка в 2008 году таких объектов было выявлено не более 5%. Между тем, в условиях финансового кризиса и низкой покупательской активности, работа загородных застройщиков по 214-ФЗ могла бы стать тем катализатором, который дал бы импульс к послекризисному возрождению рынка. Ведь ни одна другая схема продаж недвижимости не может дать покупателю таких серьезных гарантий, в первую очередь, со стороны государства, как договор соинвестирования. Сегодня, когда обязательства девелоперов по завершению строительства того или иного поселка, по сути, нигде не закреплены, подобная "страховка" от недостроя, или, не дай Бог, банкротства строительной компании, переход на работу по 214-ФЗ мог бы стать спасением для многих застройщиков. Да и банки, которые под объекты загородной недвижимости на "первичке" не дают ипотеку в принципе, могли бы пересмотреть свое отношение к этому сегменту.

Почему же игроки рынка неохотно идут на такой шаг? По мнению директора по маркетингу ГК "КОНТИ" Юрия Синяева, останавливают их не только те сложности, которые несет в себе сам закон, но ряд процедур, которые сопровождают деятельность компании, работающей в соответствии с 214-ФЗ, например, открытая финансовая отчетность, администрирование проекта и так далее. "Кроме того, при работе в соответствии с этим законом на загородном рынке есть определенные сложности юридического характера. Проблема в том, что в одном договоре долевого участия очень сложно объединить и земельные отношения и отношения между покупателем и застройщиком по строительству коттеджа", - говорит он. По словам эксперта, сегодня наиболее распространенной является схема продажи загородной недвижимости по предварительным договорам, в которых устанавливается обязанность заключить полноценный договор купли-продажи в будущем. В качестве гарантии выполнения обязательств застройщика, как правило, будущему владельцу дома сразу передается в собственность земельный участок. Управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев приводит еще ряд причин, по которым загородные девелоперы воздерживаются от работы по 214-ФЗ: "Работать по этому закону на рынке коттеджного строительства можно только при условии, если будет утвержден градостроительный план всего поселка и каждого конкретного дома, вплоть до проектной документации, если существует единый застройщик, если земельные участки не продаются до возведения всего поселка. Но работать по такой схеме сложно и не выгодно", - говорит он. По мнению экспертов, закон больше подходит при строительстве таунхаусов и малоэтажных загородных домов. Однако, закрадываются подозрения, только ли сложности с реализацией закона на загородном рынке мешают его применению? Есть вероятность того, что основной причиной игнорирования загородными застройщиками 214-ФЗ является необязательность его исполнения при строительстве индивидуальных домовладений. И пока правительство борется за повсеместную работу по закону при городском строительстве, внося разнообразные поправки и вводя штрафы за уклонение от использования договоров соинвестирования, подмосковные девелоперы могут спать спокойно. Другое дело, что не все застройщики коттеджей и таунхаусов понимают прелести 214-ФЗ в условиях экономического кризиса. Да, работать по нему сложнее, в финансовом плане его соблюдение только увеличит конечную стоимость домовладения, но выигрыш тоже вполне очевиден - увеличение количества продаж и лояльность покупателей, которым нужны гарантии при вложении средств в условиях нестабильности.

Инициатива на местах.
Между тем, на фоне того, что выполнение закона о долевом строительстве на рынке загородной недвижимости не является обязательным, внести свою лепту в защиту покупателей от "недобросовестных" застройщиков решили подмосковные власти, интерпретируя 214-ФЗ по-своему. Министерство строительного комплекса Московской области решило запретить строительным компаниям начинать продажи объектов, степень готовности которых составляет менее 70%. Чиновники уверяют, что эти меры являются частью антикризисной программы областного правительства. В данный момент пакет предложений еще находится в стадии разработки, но ожидается, что уже весной он будет направлен на утверждение губернатору Московской области Борису Громову. До того, как инициативы Минстрой комплекса обретут конкретные формы, сложно сказать, затронут ли они малоэтажное строительство. В то же время, уже сейчас эксперты рынка заявляют о том, что запрет девелоперам продавать объекты на ранних стадиях строительства местными властями противоречит федеральному законодательству.

"Не может региональная власть менять порядок исполнения федерального закона. На мой взгляд, это всего лишь популистская политическая мера, которая не имеет никакого отношения ни к рынку, ни к экономике, ни к нашему законодательству. Субъект федерации не имеет права ограничивать порядок осуществления коммерческой деятельности и свободы рыночных отношений", - говорит Омар Гаджиев. Если же все таки эта инициатива будет одобрена и вступит в силу, у подмосковных девелоперов будет возможность обжаловать ее в Конституционном суде Российской Федерации. Хотя бы потому, что эта мера противоречит основному российскому закону, который гарантирует свободу предпринимательства и защиту интересов собственника. Кроме того, поправки в 214-ФЗ, которые вскоре должны быть внесены, и так предусматривают жесткий контроль со стороны местных администраций за девелоперами.

Закон наоборот.
Впрочем, есть и еще вариант использования 214-ФЗ на загородном рынке. Вернее, неиспользования. Как уже было сказано выше, депутаты Госдумы готовят ряд поправок, которые обяжут всех без исключения девелоперов многоквартирных городских домов соблюдать закон. Тем же застройщикам, которые попытаются продавать Квартиры в Москве в новостройках в обход закона, будет грозить штраф от 500 тыс. до 1 млн. рублей. Карательные меры будут применяться и к физическим лицам, которые попытаются купить квартиру без заключения договора соинвестирования. Правда, штраф будет не таким крупным - 50 тыс. рублей. По мнению большинства игроков рынка, ужесточение 214-ФЗ приведет к тому, что строительство городского жилья на продажу может прекратить существование, останется один госзаказ. Если рынок городских новостроек от таких инициатив государства может сильно пострадать, то рынок загородной недвижимости только выиграет. Во-первых, если хотя бы частично поверить предсказаниям экспертов, и представить, что не весь рынок продаж городского жилья сойдет на нет, а хотя бы только его небольшая часть, то трудно поверить, что компании, занимавшиеся строительством в городе, перестанут существовать. Скорее всего, им придется диверсифицировать свою деятельность, и первый вариант, который приходит в голову - это переход с рынка городского на рынок загородный. Таким образом, профессиональных игроков на рынке загородной недвижимости может стать больше, а это несомненный плюс. Вторым положительным моментом может стать увеличение спроса на коттеджи и таунхаусы за счет того, что в городе сократится количество эксклюзивного жилья. Если основные девелоперы будут строить квартиры по госзаказу, то вряд ли такое жилье станет желанным для каждого потенциального покупателя. Все те, кто захотят приобрести что-то более изысканное, нежели стандартная квартира, обратят свой взор в сторону пригородов, где им предложат более интересные варианты для проживания. Соответственно, на загородном рынке увеличится и предложение, и спрос. Естественно, на сегодняшний день подобные мысли и предположения могут носить только характер фантазий. Но ведь, с другой стороны, еще год назад мало кто мог предположить, что наступит тот день, когда продажи в коттеджных поселках упадут до минимальных отметок, а в отдельных проектах и совсем встанут. Сейчас мы имеем именно такую ситуацию и все поголовно девелоперы ищут из нее выход. На постоянно меняющемся рынке нельзя исключать тех или иных векторов развития. Ведь то, что казалось глупым еще несколько месяцев назад, сегодня может стать реальностью.



 Загороднее строительство - всё о стройке за городом
 © 2009 Разработка сайта: Webzic.ru
   Яндекс цитирования Аренда квартир